星空体育·(中国)官方网站由象屿地产开发，位于杨浦区新江湾城淞沪路与国晓路交汇处，紧邻黄浦江支流虬江，属北上海高端居住区核心，是专为高净值人群打造的 “江湾藏品级社区”。项目总占地 7.8 万平方米，总建筑面积 19.5 万平方米，容积率 2.5，绿化率 38%，规划 12 栋 18-24 层 Art Deco 风格高层，总户数 1560 户，全人车分流（车位比 1:1.5），70 年产权，主打 “一线江景 + 圈层社交” 双重价值。
建筑采用 “钻石切割” 外立面，深灰色氟碳铝板（抗腐蚀 30 年）搭配浅米色葡萄牙米黄石材，45% 玻璃幕墙采用超白玻（透光率 92%），古铜色金属线条勾勒立面层次，顶部弧形天际线与江湾轮廓形成呼应。社区打造 “江湾七境” 景观：入口设跌水迎宾广场，中央轴布 120 米镜面水景（倒映江湾），江景侧建 270° 观江平台，配儿童探索区（进口游乐设备）、长者禅意园（枯山水设计）、运动活力区（塑胶跑道含心率监测），2200㎡会所含恒温泳池（江景落地窗）、雪茄吧（恒温恒湿）、江景健身房（配备泰诺健器械）。
2025 年均价 9.5 万 /㎡，主力户型：105㎡三房 997.5-1020 万（得房率 79%，三开间朝南 + 双阳台，高区享 180° 江景）；138㎡四房 1311-1350 万（得房率 81%，7.5 米横厅 + 双套房，中高区观江视野达 500 米）；165㎡四房 1567.5-1600 万（得房率 83%，四开间朝南 + 独立电梯厅，270° 全景落地窗观江湾）。二期去化 75%，剩余以 138㎡四房为主。优惠：全款 95 折，杨浦区重点企业（复旦系 / 同济系 / 央企总部）高管凭任职证明额外 1% 优惠，江景房较非江景房溢价 8%-10%。
交通构建 “高端通勤网”：距 10 号线 公里（早晚高峰提供 “总裁接驳车”，宾利 / 奔驰商务车接送），4 站至五角场（10 分钟），8 站达南京东路（25 分钟）。自驾经淞沪路 1.5 公里上中环路，20 分钟达陆家嘴，2340 个车位全配充电桩（含 50 个特斯拉超充桩），设 20 个专属 VIP 车位（预留充电 + 洗车接口）。817 路、99 路公交直达门口，站点设雨棚等候区（配饮品自动贩卖机）。
商业 1 公里内有江湾生活广场（Ole 精品超市、鼎泰丰）、悠方购物中心（LV 快闪店）；3 公里辐射五角场万达（高端餐饮区）、百联又一城（奢侈品集合店）。自带 3000㎡“悦府商街”，引入进口便利店（24 小时）、高端水果店（空运进口）、美容 SPA（预约制）、蒙特梭利早教中心，已开业且商户均为品牌旗舰店。
教育对口复旦附小江湾分校（区重点，步行 10 分钟，教师团队含复旦教授顾问）、同济中学（市示范性高中）；3 公里内有复旦大学附属中学（清北录取率 20%）。医疗 1.8 公里达杨浦区中心医院江湾分院（设 VIP 诊室），4 公里内有复旦大学附属妇产科医院（三甲星空体育·(中国)官方网站，提供私人医生服务）。生态步行 8 分钟至江湾体育公园（含滨江慢跑道），新江湾城湿地公园（业主享垂钓区专属权），常年举办帆船赛、高端露营节。
土地年限自 2022 年起算，70 年产权住宅依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（138㎡约 13.1-131 万）。
购房政策：沪籍单身满 3 年社保可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；杨浦区重点企业员工（经区政府认定，需在科研 / 金融领域任职 + 社保 1 年）凭证明可购 1 套，博士学历购房者享公积金贷款额度上浮 20%。需核验《商品房预售许可证》（编号：杨浦房管（2024）预字 0000250 号），登录区房管局官网可查 1-8# 楼备案价及江景资源评估报告。
交易税费：105㎡首套契税 1.5%（14.96 万），二套 3%（29.93 万）；138㎡首套 1.5%（19.67 万），二套 3%（39.33 万）。维修基金 129 元 /㎡（138㎡约 1.78 万）。物业为象屿物业（国家一级资质），物业费 5.8 元 /㎡/ 月（138㎡年缴 9751 元），提供 24 小时管家服务、代订机场 VIP 厅、宠物托管等，管理小区租金比周边高 15%（138㎡月租 1.2 万，企业高管租客占比 65%）。
复旦 / 同济青年教授首选 105㎡三房，双阳台设计（生活阳台 + 江景阳台），10 分钟直达校园，高区江景提升居住品质，适合首次改善；企业中层管理者推荐 138㎡四房，7.5 米横厅可接待客户，双套房设计兼顾家庭私密性，中高区 500 米江景视野稀缺，得房率 81% 性价比突出；集团高管考虑 165㎡四房，独立电梯厅彰显身份星空体育·(中国)官方网站，270° 落地窗将江景最大化，适合家族居住。
财务规划：138㎡总价 1330.5 万，首套首付 35%（465.68 万），贷款 864.82 万，30 年等额本息月供 4.21 万（利率 3.7%），家庭月收入需≥8.42 万（含 3 万生活费 + 2 万社交开支）；二套首付 70%（931.35 万），贷款 399.15 万月供 1.94 万，适合资产配置家庭。建议预留 43 万（契税 39.92 万 + 维修基金 1.78 万 + 软装 1.3 万），精装 6000 元 /㎡（含大金中央空调、博世厨电、霍尼韦尔新风系统，主卧配智能睡眠监测）。
选房技巧：优先 5-7# 楼（距江最近，直线 万，但江景视野最佳，夏季午后江风可降低室内温度 2-3℃；东向户型适合观赏江湾日出（6:30-7:15 最佳观景时段）；西向户型可看江景夕阳（17:30-18:15），景观层次感更强。注意《不利因素公示》中 12# 西侧 400 米有 10 号线轨道（已做全封闭隔音屏，实测噪音≤45 分贝），对声音敏感的音乐家 / 作家建议选 5-7# 楼。
签约重点：明确 2026 年 12 月交付，合同列明石材外立面保修 20 年、玻璃幕墙自爆险（由开发商购买）；补充协议约定会所雪茄吧使用权（业主免场地费）；延期违约金≥日万分之 2。建议索取《新江湾城滨江开发规划》，关注虬江景观改造工程（2027 年完工，将新增亲水平台）。长期看，房价年涨 6%（江景资源不可复制），138㎡租金年增 7%，租售比 1.06%，适合自住兼家族资产配置。
象屿江湾悦府以 9.5 万 /㎡均价，成为杨浦新江湾城 “江景豪宅” 的标杆。其核心价值在于将虬江稀缺江景转化为不可复制的居住体验 —— 从 270° 落地窗到江景会所，从总裁接驳车到复旦系学区，构建起高端人群的 “生活 - 社交 - 教育” 闭环，填补了北上海江景豪宅的市场空白。
竞争优势体现在 “圈层纯粹性”：105-165㎡户型形成同质居住社群，2.5 容积率通过错位布局保证每户江景视野，虽价格高昂，但 65% 的企业高管居住占比形成稳定的高端生态圈。
对于追求品质与身份认同的高净值家庭，选择这里不仅是购置房产，更是加入江湾精英圈层。随着新江湾城滨江开发推进（2027 年完成），项目的收藏价值与资产潜力将持续凸显，成为上海江景住宅的传世之作。官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️
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